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2.4技術(shù)發(fā)展

司法拍賣(mài)經(jīng)歷了由線下拍賣(mài)到全面線上拍賣(mài)過(guò)程，系列的電子商務(wù)技術(shù)、大數(shù)據(jù)挖掘、精準(zhǔn)推送、自動(dòng)市值等技術(shù)全面滲透到行業(yè)應(yīng)用。

2.5新政和監(jiān)管

依據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的成立、變更、轉(zhuǎn)讓和趕走，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，而且法律另有規(guī)定的除外。

第二百一十二條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)必須履行下述職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)打聽(tīng)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)狀況還要逐步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

2021年12月19日，最高人民法庭在其官網(wǎng)公布了《關(guān)于人民法庭司法拍賣(mài)房產(chǎn)競(jìng)投人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，自2022年1月1日開(kāi)始實(shí)行。《規(guī)定》共有9條，分別從競(jìng)投人買(mǎi)房資格認(rèn)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)、拍賣(mài)成交判決書(shū)出示要求、司法變賣(mài)房產(chǎn)執(zhí)行等多方面作出了解釋。目的是為逐步規(guī)范人民法庭司法拍賣(mài)房產(chǎn)行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序。

規(guī)定中提及：人民法庭組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限貸新政約束的競(jìng)投人申請(qǐng)參與競(jìng)投的，人民法庭不予容許。換句話說(shuō)，倘若被司法拍賣(mài)的房產(chǎn)所在地有限貸新政，而競(jìng)投人沒(méi)有當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房資格，就拿不到成交判決書(shū)，房屋也過(guò)不了戶(hù)，并且有或許需要賠上一大筆錢(qián)。

第18條明晰規(guī)定：由人民法庭依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。結(jié)合此規(guī)定可見(jiàn)無(wú)權(quán)占有房子的相關(guān)方由法官負(fù)責(zé)騰退樓房，從一定程度上保障了房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人的合法入住權(quán)力。

03

法拍房現(xiàn)況及主要參與企業(yè)

3.1法拍房掛拍狀況

從我國(guó)司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)掛拍數(shù)目來(lái)看，2021年1-12月共掛拍758106套，相較于2020年下降13.2%。其中別墅類(lèi)掛拍414040套，環(huán)比增長(zhǎng)3.59%，商業(yè)類(lèi)掛拍330734套，環(huán)比下降46.5%房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，工業(yè)類(lèi)掛拍13332套，環(huán)比增長(zhǎng)4.85%。

圖2021年31省法拍房別墅總數(shù)

圖2021年1-12月我國(guó)司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)掛拍數(shù)目

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

截止2021年年末，司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)掛拍總額達(dá)23532萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)18%，司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)擁有不折不扣的萬(wàn)億市場(chǎng)，其中別墅類(lèi)掛拍7915萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)36.7%，商業(yè)類(lèi)掛拍13643萬(wàn)元，環(huán)比下降2%，工業(yè)類(lèi)掛拍1972萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)30.3%。

圖2020-2021年全省各種資產(chǎn)掛拍總額狀況

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

參與競(jìng)投人次來(lái)看，2021年底我國(guó)司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)參與報(bào)考競(jìng)投總數(shù)達(dá)到617273人次，環(huán)比2020年提高10.5%。

圖2020-2021年全省司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)競(jìng)投人次

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

3.2各法庭拍賣(mài)現(xiàn)況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年全省共有3342家法庭推進(jìn)司法拍賣(mài)的線上處置房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，環(huán)比下降0.75%；其中掛拍數(shù)目最多的法庭是成都市高級(jí)人民法庭，全年的掛拍數(shù)目達(dá)到了6832套，第二名是北京市高級(jí)人民法庭，全年的掛拍數(shù)目達(dá)到了4039套，第三名是廣州市南海區(qū)人民法庭，全年的掛拍量達(dá)到了3000套。

圖2021年法拍成交人數(shù)最多的法庭Top10

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

成交總額方面，2021年成交總額最多的法庭是上海市第三高級(jí)人民法庭，全年的成交總額達(dá)到了62億，第二名是北京市第一高級(jí)人民法庭，全年的成交總額達(dá)到了56億，第三名是北京市寶山園區(qū)人民法庭，全年的成交總額達(dá)到了42億。

圖2021年法拍成交總額最多的法庭Top10

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

3.3主要城市拍賣(mài)狀況

2021年，全省共有349個(gè)城市形成了司法拍賣(mài)資產(chǎn)。司法拍賣(mài)上拍資產(chǎn)的來(lái)自于債權(quán)毀約,因此上拍數(shù)目多的城市大部份來(lái)自于經(jīng)濟(jì)活躍的一二線省會(huì)城市，法拍量前十大城市共掛拍資產(chǎn)133265套，占所有城市掛拍量的17.5%，其中北京市掛拍量穩(wěn)居第一，掛拍量37124套。

圖2021年法拍量最多的城市Top10

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從我國(guó)部份一線城市來(lái)看，2021年武漢市司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)掛拍5156套，環(huán)比下降9.91%，掛拍量在全省拍21名，成交量為2541套，環(huán)比下降3.4%，全省排第七；2021年上海市司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)掛拍6985套，環(huán)比下降4.86%，全省排第十五，成交量為2888套，環(huán)比下降10.52%，全省排第六；廣州市2021年掛拍量為5267套，環(huán)比下降18.25%，全省排第二十八，成交量為1884套，環(huán)比增長(zhǎng)11.67%，全省排第十。

圖2021年上海、上海與蘇州不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)人數(shù)狀況

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

掛拍額方面，2021年武漢市司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)掛拍總額1026萬(wàn)元，環(huán)比下降25.88%，掛拍額在全省排第三，成交額為243萬(wàn)元，環(huán)比下降17.39，全省排第二；2021年上海市掛拍總額為1161萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)76.26%，全省排第一，成交總額為245萬(wàn)元，環(huán)比下降6.52%，全省排第一。2021年上海市掛拍額為416萬(wàn)元，環(huán)比下降40%，全省排第四，成交額為135萬(wàn)元，環(huán)比下降5.4%，全省排第四。

圖2021年上海、上海與蘇州不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)總額狀況

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

3.4行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)剖析

3.4.1法律風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)榉ㄍブ怀洚?dāng)執(zhí)行拍賣(mài)行為，并不負(fù)責(zé)售后，所以法拍房成交后存在各式風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，包括但不限于未能進(jìn)駐、無(wú)法入住、繳納欠費(fèi)等狀況。諸如房源租賃后住戶(hù)不愿搬離，房子存在拆違，農(nóng)地性質(zhì)為“劃撥”的話還存在繳納農(nóng)地出讓金的狀況等，有的法拍房不提供實(shí)地調(diào)研業(yè)務(wù)，而法拍房成交悔恨拍的話保證金不予退回。有些原住戶(hù)為拒絕自己房屋被拍賣(mài)掉，蓄意制造虛假常年租期。（告誡：法庭扣押后，原業(yè)主再簽署的租賃協(xié)議，無(wú)效。）此刻首先看法庭是否認(rèn)定該租期有效。需要在看樣時(shí)多了解實(shí)際狀況。雖然法庭認(rèn)定租期無(wú)效，仍需審慎。

3.4.2新政風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)專(zhuān)門(mén)對(duì)網(wǎng)路司法拍賣(mài)進(jìn)行規(guī)制的法律僅有《網(wǎng)拍規(guī)定》，另有《民事仲裁法》及司法解釋、最高人民法庭《關(guān)于拍賣(mài)、變賣(mài)的規(guī)定》，結(jié)合《人民法庭委托評(píng)估、拍賣(mài)工作的若干規(guī)定》以及各地法庭的擬定的網(wǎng)路司法拍賣(mài)推行條例，規(guī)定分布零亂，對(duì)實(shí)踐中的可避免的交易風(fēng)險(xiǎn)不能進(jìn)行嚴(yán)防。專(zhuān)門(mén)的《網(wǎng)拍規(guī)定》中原則性規(guī)定多，缺少可操作性，且實(shí)踐中顯露出的問(wèn)題也未進(jìn)行規(guī)定。

3.4.3交易風(fēng)險(xiǎn)

拍賣(mài)程序中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（1）評(píng)估程序不規(guī)范

房子系不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)閮r(jià)值較大，一般還會(huì)進(jìn)行委托評(píng)估，估價(jià)過(guò)低，拍賣(mài)房子的吸引力會(huì)升高，圍觀數(shù)量少，流拍的或許性較大；估價(jià)過(guò)高，拍賣(mài)房子的價(jià)值得不到展現(xiàn)，損害被執(zhí)行人的權(quán)益，評(píng)估價(jià)都會(huì)影響評(píng)估成本的估算。評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、評(píng)估報(bào)告的結(jié)果常受被執(zhí)行人的異議，覺(jué)得評(píng)估報(bào)告高估自己財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，要求再次進(jìn)行評(píng)估。再次評(píng)估會(huì)降低執(zhí)行費(fèi)用，加強(qiáng)法官執(zhí)行工作的負(fù)擔(dān)。

（2）利害關(guān)系人提出異議

利害關(guān)系人若覺(jué)得在網(wǎng)路司法拍賣(mài)過(guò)程中其權(quán)益遭到了侵犯，可以在執(zhí)行程序終結(jié)前提出執(zhí)行行為異議。法拍房實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的有優(yōu)先選購(gòu)權(quán)人覺(jué)得其權(quán)益損壞，向人民法庭提出異議，如房子共有人、承租人提出執(zhí)行異議的情形。

（3）網(wǎng)路交易存在安全隱患

但是網(wǎng)路服務(wù)平臺(tái)只提供技術(shù)支持，競(jìng)投者的交易息和支付系統(tǒng)相連結(jié)，房產(chǎn)保證金數(shù)值較大，資金儲(chǔ)存在平臺(tái)資金池中，或許遭到黑客防御、病毒入侵等風(fēng)險(xiǎn)，網(wǎng)路服務(wù)平臺(tái)的技術(shù)保障不到位時(shí)，競(jìng)投人競(jìng)投過(guò)程的交易安全性無(wú)法保證。這提示網(wǎng)路服務(wù)平臺(tái)，應(yīng)不斷優(yōu)化其技術(shù)，提供一個(gè)安全的交易環(huán)境。

拍賣(mài)房子存在瑕疵風(fēng)險(xiǎn)

（1）房子原本存在瑕疵

法庭還要承當(dāng)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的職責(zé)，對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)調(diào)查、委托估價(jià)等工作加強(qiáng)了執(zhí)行人員的工作量，“案多人少”的矛盾一直存在，難免會(huì)有疏忽的地方，對(duì)拍賣(mài)物的瑕疵披露未到位，影響了競(jìng)拍人的訂購(gòu)意愿。

（2）存在顯性交易費(fèi)用

此處所指的隱型交易費(fèi)用為房產(chǎn)的高額稅金費(fèi)用。因司法拍賣(mài)的房子喪失正常的市場(chǎng)交易條件，其起拍價(jià)大大高于房子的市場(chǎng)價(jià)值，吸引了許多競(jìng)投人“撿漏”，拍到心儀的房子，原來(lái)這其中或許存在著漏洞，或許并不像想像的這么“便宜”，不少競(jìng)投人由于不了解其中的規(guī)定，忽視了其中的一些成本問(wèn)題，致使其實(shí)際訂購(gòu)價(jià)錢(qián)還超過(guò)市場(chǎng)價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，反倒得不償失。

（3）存在不能過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)拍賣(mài)公告中或許對(duì)房產(chǎn)交易必要事項(xiàng)未做出說(shuō)明，引發(fā)競(jìng)投人拍定后房產(chǎn)不能過(guò)戶(hù)。實(shí)務(wù)中主要是房子拍賣(mài)公告中對(duì)牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的事項(xiàng)未公示或是公示有誤，如房子農(nóng)地使用證、劃撥農(nóng)地不能過(guò)戶(hù)等。

拍賣(mài)后續(xù)交付不能的風(fēng)險(xiǎn)

（1）房子被占用而無(wú)法使用

競(jìng)投人拍賣(mài)所得房產(chǎn)，難以入住是其最害怕的，經(jīng)常會(huì)看到老賴(lài)侵占、惡意出租等狀況，“交付難”問(wèn)題會(huì)動(dòng)搖競(jìng)投人的競(jìng)投意愿。

（2）受限貸新政約束而不能過(guò)戶(hù)

城市化進(jìn)程加速，社會(huì)資源的緊張，房子報(bào)價(jià)的不斷下降，形成許多社會(huì)問(wèn)題。房子限貸新政，顧名思義，就是為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)家庭訂購(gòu)房子套數(shù)所做的限制。各地政府貫徹中央新政頒布了地方規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。全省各地對(duì)司法拍賣(mài)的房子是否受限貸新政的約束規(guī)定不一。現(xiàn)在，全省網(wǎng)路司法西安、北京、深圳、佛山、成都的司法拍賣(mài)房子須要遵守當(dāng)?shù)叵拶J新政。

（3）一次性支付困難而悔拍

拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)支付剩余對(duì)價(jià)給人民法庭。因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值較大，買(mǎi)受人或許一次性支付困難。悔拍會(huì)造成保證金不收取，適于填補(bǔ)第二次拍賣(mài)的成本損失和價(jià)差。

3.5主要參與企業(yè)

法拍房平臺(tái)有10家：其中入選法庭的網(wǎng)拍平臺(tái)有7家，分別是人民法庭資產(chǎn)仲裁網(wǎng)、阿里司法拍賣(mài)、京東司法拍賣(mài)、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、工行融e購(gòu)、北京產(chǎn)權(quán)交易所。

其中掛拍量排前三的分別是阿里拍賣(mài)、京東拍賣(mài)與人民資產(chǎn)仲裁網(wǎng)，掛拍量分別為642972套、108224套與4459套，增長(zhǎng)分別為7.48%、-17.95%與-41.18%。

圖2021年七家司法拍賣(mài)平臺(tái)掛拍量狀況

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

七家司法拍賣(mài)平臺(tái)掛拍總額方面，掛拍總額排前三的分別是阿里拍賣(mài)、京東拍賣(mài)與公拍網(wǎng)，掛拍總額分別為12972萬(wàn)元、2869萬(wàn)元與264萬(wàn)元，增長(zhǎng)分別為-0.10%、13.93%與-4.34%。

圖2021年七家司法拍賣(mài)平臺(tái)掛拍總額狀況

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣(mài)房行業(yè)藍(lán)皮書(shū)》

（1）人民法庭仲裁資產(chǎn)網(wǎng)

2012年2月8日，在全省法官推進(jìn)司法拍賣(mài)變革工作會(huì)上，人民法庭仲裁資產(chǎn)網(wǎng)即將上線運(yùn)行。人民法庭仲裁資產(chǎn)網(wǎng)是由最高人民法庭承辦，面向全省各級(jí)法官、社會(huì)輔助機(jī)構(gòu)和廣大競(jìng)投人的仲裁資產(chǎn)綜合信息公布和司法拍賣(mài)平臺(tái)。

（2）阿里司法拍賣(mài)

阿里拍賣(mài)是阿里巴巴企業(yè)集團(tuán)（股票代碼：BABA）在2007年成立的在線拍賣(mài)業(yè)務(wù)平臺(tái)。阿里拍賣(mài)是全球最大的線上拍賣(mài)市場(chǎng)。阿里拍賣(mài)早已同上千家商業(yè)機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)舉辦合作，旗下囊括資產(chǎn)拍賣(mài)、高端消費(fèi)品拍賣(mài)、收藏品拍賣(mài)等。2021年9月，“阿里拍賣(mài)”推出獨(dú)立的相機(jī)App，上架了各大應(yīng)用商場(chǎng)。

（3）資產(chǎn)信息網(wǎng)

國(guó)外最大的大數(shù)據(jù)和人工智能驅(qū)動(dòng)的法拍房大數(shù)據(jù)平臺(tái)之一，近50類(lèi)打折資產(chǎn)，覆蓋全省2000座城市，每周上萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目上線，海量的全省公開(kāi)拍賣(mài)房源和各種打折資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。企業(yè)的萬(wàn)物商場(chǎng)，全能型投資中行服務(wù)。

04

行業(yè)展望

受近幾年新冠災(zāi)情影響，房產(chǎn)行業(yè)沖擊很大，不管是房子的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售還是二手房的中介，都面臨著碾壓式的沖擊，這也給房產(chǎn)行業(yè)提出更高的挑戰(zhàn)，并且房產(chǎn)銷(xiāo)售面臨著需求增長(zhǎng)、政策限制、宏觀經(jīng)濟(jì)等，致使它們不得不變革升級(jí)，尋找新的賽道。

法拍房業(yè)務(wù)一直沒(méi)有脫離房產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，只是一個(gè)新的賽道，未來(lái)空間也會(huì)相當(dāng)很大，同樣一套二手房，普通中介交易二手房的收益在2%-3%的傭金點(diǎn)，而等價(jià)的法拍房成功競(jìng)投銷(xiāo)售，溢價(jià)可以達(dá)到20%-50%的也相當(dāng)于賣(mài)家榮獲的收益點(diǎn)。

法拍房關(guān)注度飆升，首先是由于門(mén)坎低，法拍房通常售價(jià)較低，擁有成熟的區(qū)位配套，部份對(duì)區(qū)位有要求的買(mǎi)房者會(huì)傾向于訂購(gòu)法拍房；再者法拍房大多為二手房（未有房子產(chǎn)權(quán)證的單位視作一手房），不在限貸范圍內(nèi)，然后吸引部份投資者。現(xiàn)在阿里等司法拍賣(mài)網(wǎng)站仍掛有大量房源，從網(wǎng)站上最近的成交來(lái)看，優(yōu)質(zhì)房源的報(bào)考數(shù)量、圍觀數(shù)量和出價(jià)次數(shù)均展現(xiàn)較高值。預(yù)計(jì)2023年的法拍房市場(chǎng)熱度或有所沿襲。

另外，2021是我國(guó)全功能接入國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)的第26年。當(dāng)前，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加快縝密，人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)新應(yīng)用新業(yè)態(tài)方興未艾，互聯(lián)網(wǎng)迎來(lái)更加大勁的發(fā)展功能和愈加寬廣的發(fā)展空間。新的歷史時(shí)期，我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展緊緊抓住戰(zhàn)略機(jī)遇，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)、技術(shù)創(chuàng)新、網(wǎng)絡(luò)惠民等方面不斷取得突破，有力促進(jìn)網(wǎng)路強(qiáng)國(guó)建設(shè)邁上新臺(tái)階。

“互聯(lián)網(wǎng)+”加速與不良資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合，數(shù)字經(jīng)正式成為行業(yè)未來(lái)發(fā)展的新引擎。這將帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)變革升級(jí)，一大批有限的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在這波變革中推動(dòng)行業(yè)前行。我們堅(jiān)信，美國(guó)的不良資產(chǎn)行業(yè)將后發(fā)制人，在互聯(lián)網(wǎng)的浪潮中，走在國(guó)際前列。

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