財政部財科所 保障房土地調控房產稅房價走勢明年樓市調控“四大焦點”
更新時間：2024-04-17 17:08:57作者：佚名
財政部金融研究所所長：中央明確不能開征房產稅
《新華視點》記者 鄧華寧 葉峰 屠宏昌
2010年，一系列高強度的調控措施讓火爆的房地產市場回歸理性。 2010年，一系列高強度的調控措施讓蓬勃發(fā)展的房地產市場回歸理性。 新房市場價格和數(shù)量停滯不前，土地價格總體穩(wěn)定。 ，炒房客淡出市場，房產折扣蔓延……
剛剛結束的中央經濟工作會議提出，要強化政府責任，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。 這讓人們對未來樓市調控充滿期待。
時至年末，一些熱點城市房價又開始上漲，房企天價拿地打造新“地王”，也給房地產前景帶來變數(shù)房地產市場。 明年樓市走勢如何？ 記者追蹤了本輪調控的幾大焦點問題。
保障性住房供應有望“按時足量”
增加保障性住房供應是今年調控的重中之重。 按照今年580萬套、明年1000萬套的目標，如果供應按時、量足，樓市供應結構必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入群體的住房問題。 ——收入和中低收入群體，形成“兩條腿走路”的市場和保障體系。 “新模式。
保障性住房建設進展如何？ 記者從住建部獲悉，截至10月底，全國已開工城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造520萬套，占年度建設計劃580萬套的90%單位。 年底前全部開工建設，年內完成60%。 。
記者了解到，北京、江蘇等部分熱點地區(qū)已于11月底完成全年保障性住房建設，部分地方建設規(guī)模已超年初目標。 南京市房管局局長郭紅定表示，今年南京在建保障性住房數(shù)量已達1000萬平方米，相當于該市全年商品房銷售面積。
“保障性住房建設長效機制正在逐步形成。” 住建部相關人士表示，加快保障性住房建設已提出多年，但一些城市缺乏積極性，欠下大量債務。 2010年，中央對保障性住房建設提出剛性要求，地方政府和有關部門迅速行動。
我們先看土地供應。 今年國土資源部保障性住房計劃計劃供應土地2.45萬公頃，較去年實際出讓面積大幅增加123%； 規(guī)劃棚改用地3.66萬公頃，規(guī)劃中小型商品房用地8.04萬公頃。 占總數(shù)的76.6%。
我們來看看信貸支持。 有關部門已明確，各地為保障性安居工程設立的融資平臺不屬于清理地方融資平臺的范圍。 通過渠道建設，公積金、信托基金、社會資金不斷流入保障性住房領域。
有的地方還將保障性住房納入績效考核，有的地方通過法律規(guī)定土地出讓金投資保障性住房的比例。
公共租賃住房是本輪保障性住房建設的另一個特點，主要解決“夾心層”住房問題。 中央經濟工作會議提出，明年要加快住房保障體系建設，強化政府責任，動員社會各方面力量，加快棚戶區(qū)和農村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房。 近日，北京、上海、重慶、西安等地相繼宣布，明年公共租賃住房建設規(guī)模將在今年基礎上大幅增加。
“預計明年保障性住房建設規(guī)模將會更大。” 郭紅鼎表示，未來幾年保障性住房的增加，將增加住房總量規(guī)模，分流市場購買力，逐步扭轉市場供給不足的預期，對穩(wěn)定房價發(fā)揮越來越重要的作用。 角色。
土地監(jiān)管將堅持保障民生導向
土地監(jiān)管是本輪調控的另一重點。 國土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年商品房規(guī)劃供應面積為12.4萬公頃，是去年規(guī)模的兩倍。 在保障性住房用地大幅增加的基礎上，商品住宅用地沒有被占用，充分發(fā)揮了保障供應的效果。
“今年可以稱為土地整治年?！?交通銀行研究部唐建偉表示，提高土地出讓金首付比例、開展土地囤積檢查、清理土地增值稅、提高土地稅預收比例等措施，促使企業(yè)拿地、囤地要更加謹慎。 地面現(xiàn)象已初步得到遏制。 此外，“限地競價”、“限地競面積”等出讓新模式已在北京、深圳多地試運行。 如果未來推廣開來，也將對地價的快速上漲產生顯著的抑制作用。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年以來地價呈現(xiàn)下降趨勢。 全國105個城市住宅用地價格同比漲幅從1月份的125%下降到10月份的7%。 10月105個城市平均樓面價格為1732元/平方米，環(huán)比下降29%。
“但各地市場冷熱不均的現(xiàn)象仍然存在。”中國指數(shù)研究院副院長陳勝表示。 截至11月22日，今年土地出讓金前10名的城市中有8個城市漲幅較大，其中上海、北京同比分別增長69%和57%。
值得特別關注的是年底“地王”的再現(xiàn)。 11月，“地王”同一天出現(xiàn)在杭州、廣州、武漢三座城市。 總價高達數(shù)十億甚至數(shù)百億元的地塊并不少見。
對于上述現(xiàn)象，華泰證券研究員張馳飛認為，今年商業(yè)用地價格大幅上漲是部分城市土地出讓金大幅上漲的主要原因。 此外，地價上漲也具有滯后性財政部財科所，是對去年房價上漲的補充性上漲。 最近出現(xiàn)的“地王”幾乎都有特點，要么是核心地塊，要么是自然環(huán)境特別優(yōu)越的地塊，自然會引發(fā)開發(fā)商之間的競爭。 “在土地供應量增加的背景下，土地價格將保持穩(wěn)定?！?/p>
國土資源部相關負責人表示，“十二五”期間，國土部門將堅定不移貫徹落實中央土地和住房供應向民生領域傾斜的政策。 2011年，改變土地利用結構的方向將以自住型和中小型商品房建設用地為主，探索有效控制房價、地價的政策措施。
房產稅試點或從增量住房中的高端住房開始
房地產稅被稱為房地產市場調控的“核武器”。 如果說保障性住房和土地供應的增加改變了房地產市場的外部環(huán)境，那么房地產稅則調整了房地產市場的內部運行機制。 一些發(fā)達國家開征房地產暴利稅，以遏制房價過快上漲。 今年以來，上海、重慶、深圳將開展房產稅試點的消息不斷引發(fā)關注，但迄今為止，“只聞樓梯聲，無人下樓”。 ”
財政部稅務司綜合司司長周傳華近日在光大證券召開的投資策略會上公開表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進房產稅改革，房產稅可以成為地方政府重要、穩(wěn)定的財政收入來源。
上海市房管局相關人士告訴記者，上海正在按照國家試點要求做好相關準備，試點范圍為部分個人住房。 重慶市近日下發(fā)相關通知財政部財科所，要求各有關部門積極做好高檔住宅房產稅征收準備工作。
不過，記者也聽到一些業(yè)內人士透露，近期開征房產稅的可能性不大。 主要障礙是采集技術短期內難以連接。 也有人士認為，房產稅對樓市的影響將遠大于其他稅收政策，可能會引起樓市劇烈波動。
針對各種傳聞，財政部金融科學研究所所長賈康對記者表示，推進房產稅改革是中央明確的方向，不征收是不可能的。 “房產稅試點可能會從增量房中的高端房開始，按計劃一年內啟動試點。”
熱點城市房價走勢不明朗
近年來，經過多輪調控，房價出現(xiàn)報復性反彈，特別是2009年出現(xiàn)大幅反彈，部分城市房價翻倍增長。 有業(yè)內人士認為，今年的調控是嚴厲政策強行抑制房價上漲的結果。 明年很可能會出現(xiàn)報復性反彈，市場上也有人伺機抄底，等待獲利機會。
“明年房價走勢存在很多不確定因素。” 江蘇相宜地產副總經理張亮分析，除了自住、改善型需求外，投資性需求也相當剛性。 在流動性過剩、物價上漲的背景下，沒有人愿意讓錢貶值，買房讓人更有安全感。 這從南京保利“香檳國際”今年千萬元豪宅的火爆銷售、上海綠城價值3000萬元別墅一日售出11棟就可見一斑。
萬科副總裁肖力也表示，雖然明年全國房屋庫存會逐漸增加，但由于今年供應不足，總體處于較低水平，未來樓市需求可能會反彈。 她對明年的市場持謹慎樂觀的態(tài)度。
渣打銀行研究報告認為，如果明年中央政府堅持執(zhí)行現(xiàn)有監(jiān)管政策，市場需求將維持低位。 如果繼續(xù)多次加息或推出房產稅試點，市場情緒可能會逆轉，房價可能會溫和下跌。 但如果宏觀經濟數(shù)據(jù)走軟，市場就會預期寬松政策，房地產泡沫就會重現(xiàn)。
“今年的幾項新政策可以說是治療高燒的一劑猛藥?！?南京大學教授葛陽表示，4月份“國家十項措施”發(fā)布后，北京、上海、深圳等14個熱點城市的住房交易量在三個月內下降了六個月。 變得。 9月底“國五規(guī)定”出臺后，交易量再度下滑。 4月份以來全國房價漲幅普遍回落，10月份環(huán)比漲幅僅0.2%。 但11月份，北京、上海等熱點城市新房量價齊升。 “防止明年房價反彈，必須加強調控?！?/p>
“防止房價泡沫，除了樓市之外，還需要其他配套措施。” 有業(yè)內人士認為，如何合理引導資金流向、拓寬投資渠道也是重要問題。
新華社12月15日電
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